10月24日河南卫辉市出让45.52亩商住用地

卫辉市新区国有建设用地使用权标的介绍
项目详询：18163703899 彭经理
一、项目概况
（一）项目名称：卫辉市新区翟阳路与振兴路交叉口西北角45.52亩国有建设用地使用权；
（二）用地情况：该宗地位于卫辉市新区翟阳路与振兴路交叉口西北角，总用地面积33015.67平方米；东临翟阳路，南临振兴路；
（三）用地性质：商住用地；
（四）主要控制指标：
1、建筑密度：≤30%；
2、绿地率：≥35%；
3、容积率：1.1-2.5；
4、建筑高度：≤50米；
5、商住比例：商业建筑面积不超过总建筑面积的8%；
6、所配停车泊位要求：机动车停车位661辆，非机动车按照居住1.5辆/户，商业1.8辆/100平方米；
7、建筑退让：
东临翟阳路西绿化带建筑退界多层退3米、高层退8米；
南临振兴路建筑界多层退5米、高层退10米；
西临建筑退界应满足日照、消防、防灾、抗震等规范要求；
（五）参考价：65万/亩，楼面价390元/平方米。
二、项目优势及亮点
1、项目地块紧临澄东湖，环境优美，十分适合打造高端住宅小区以及湖景房。
2、项目地块距离京港澳高速3公里，距离长济高速6公里，距离新乡高铁站10公里，交通十分方便；
3、新区为政府重点打造的区域，项目周边有妇幼保健院、财政局、电业局等行政单位，新区小学(在建)、中学（规划）、新乡幼师（规模1万人）、体育馆（计划今年年底动工）、中源阳光国际酒店（四星级）等项目已审批并且在建。
4、项目周围有领秀城、半岛城邦、中源.帕提欧、普罗旺世等楼盘销售火爆，都在开发二期楼盘，价格在2900元-3500元不等。
5、本项目地块资金小，投资人资金压力非常小，项目地位置优越，升值空间巨大。
三、市场分析
1、卫辉市概况、人口、交通
卫辉市是中国财神文化之乡、中国国神文化之乡、中国佳文化生态旅游城市、全国科普示范市、全国计划生育优质服务市、省对外开放工作先进市、省级绿化模范市、河南省历史文化名城、省级文明城市、省级园林城市、省平安建设先进市、省对外开放工作先进市、省卫生室建设先进市、省级绿化模范市。
卫辉市总人口50万，城区常住人口18万，城镇化率居新乡八县（市）之首。卫辉是新乡市“五星环绕”格局下地缘近的卫星城，新乡市的“后花园”。
卫辉市是新乡市地缘近的卫星城，距省会郑州80公里。京广铁路、京广高速铁路、107国道、京港澳高速、翟阳（线）公路纵贯南北，济东高速、省道新濮公路、卫柿（线）公路横穿东西，贯通全市乡村的交通公路网络初步形成。此外，卫辉市还拥有卫辉火车站、卫辉市汽车总站、卫辉市长途汽运站（卫辉市汽车南站）等公共交通场所。
2、卫辉市产业发展思路及概况
近年来，卫辉市依托“四四二二”产业发展规划，初步形成“食品与饮料、化学原料及化学制品、非金属矿物制品制造、印刷与造纸”四大支柱产业和“交通运输与仓储邮政，建筑业与房地产业，纺织业，机械设备制造业”四大战略产业，以及“西部重化工业组团、中部现代服务与轻纺工业组团”和“东部食品工业区块、南部小店工业园配套产业区块”。四大支柱产业总产值占工业总产值的比重为77%。现有省级产业集聚区1个、市级专业园区3个，限额以上工业企业91 家，其中2家进入新乡市重点企业行列。销售收入超亿元的企业有29家，纳税超千万元的企业有6家，高新技术企业有3家。
“十二五”期间经济社会发展定 位：打造中原经济区强市“重要的增长板块”和豫北地区崇文、宜业、宜游、宜居的“财智之都、魅力水城”。发展目标是：“十二五”末，实现“四翻两高、进一退一”。“四翻”：即人均生产总值翻一番以上，总量力争达到200亿元；财政一般预算收入翻一番以上，力争达到10亿元； 全社会固定资产投资翻一番以上，力争达到300亿元；工业固定资产投资翻一番以上，力争达到200亿元。“两高”：即城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入年均增幅分别高于全省、新乡市平均水平。“进一退一”：即进入新乡市县域经济方阵，退出全省县级市综合排序倒数的位置。
卫辉市产业集聚区：是省级产业集聚区、省循环经济试点单位。从2009年开始规划建设，目前，规划面积扩展到15.6平方公里，其中建成区1.26平方公里、 发展区6.98平方公里、控制区7.36平方公里；共入驻工业企业44家，其中规模以上工业企业15家。2011年，集聚区规模以上企业实现主营业务收入17.4亿元；固定资产投资完成27.1亿元；实现利税0.9亿元；从业人员2100人。
近年来，卫辉市以产业集聚区路网、供排水等6个基础设施建设项目为核心，以污水处理厂、排污管网等3个环保配套设施建设项目为着力点，以综合服务平台、公租房、医院、学校等7个服务设施建设项目为抓手，强力推进产业集聚区基础设施建设，全方位提升综合承栽功能。2011年以来，集聚区基础设施项目总投资7亿元，已完成投资6.3亿元；环保等配套设施和服务设施建设项目总投资8 亿元，已完成5.2亿元。区内“五纵五横”主干道初步形成，实现了“七通一平”。
在主导产业培育上，以“食品饮料与包装”为主导，瞄准科技含量高、竞争力强的“三个500强”和沿海发达地区重点企业，有针对性地开展产业链招商。 2011年，产业集聚区在建、续建重点工业项目8个，其中5亿元以上工业项目3个，总投资56.6亿元。世界500强---百威英博集团总投资27亿元的年产100万吨啤酒生产基地项目，一期年产20万吨啤酒生产线已建成投产，项目全部建成后可实 现销售收入40亿元，利税7亿元；世界500强一一中国建材集团投资有限公司总投资5. 6亿元的年产6000万平方米新型装饰材料基地项，是循环经济的典范，一期年产3000万平方米的生产线已建成投产，项目全部建成后，可实现销售收入20 亿元，利税5亿元；河南银金达薄膜股份有限公司总投资18亿元的年产10万吨聚酯切片及4.6万吨新型膜材料生产基地项目，两项产品形成上下链，均属环保、 高科技产品，双双，是拉长产业链条、产业转型升级的典范，建成后可实现销售收入33亿元，利税3. 9亿元。预计三年内主导产业销售收入达到75亿元、利税15亿元，比重占70%以上。
建材行业：现有五条日产5000吨水泥熟料生产线，四条日产100万吨水泥生产线，年产干法水泥熟料700万吨，水泥530万吨能力，预计到2012年底，可形成年产1500万吨干法水泥熟料和水泥生产能力，成为河南水泥重镇。其中卫辉市天瑞水泥有限公司，总资产10. 21亿元，占地900亩，拥有2条生产工艺具国际先进水平的日产5000吨熟料生产线及配套纯低温余热电站，主要设备和化验、控制设备均从国外进口，环保设施齐全，为河南省水泥行业家一次性通过国家环保总局“三同时”验收的企业。
机械化工行业：以豫北化工有限公司、银金达彩印有限公司、化工有限公司为龙头企业的机械化工企业32家。主导产品为合成氨、甲醇、油田助剂、生物柴油、高档包装印刷、工业锅炉、农业机械等。预计到2015年，机械化工行业销售收入计划达到70亿元。卫辉市豫北化工有限公司始建于1969年，组建于1998年6月。公司占地面积约40万m2，拥有固定资产5亿元，工程及各专业中高级技术人员200多人。公司主导产品：合成氨、碳酸氢铵、甲醇等化工产品，公司经多次扩改，现已形成年产26万吨氨、醇综合性化工生产企业，属中型化工企业。
纺织行业：以新华新棉纺织有限公司为代表的纺织企业共有13家，主要产品：棉布、棉纱、涤沦纱、高中档人造毛皮、服装等。该行业以精深加工为主攻方向， 新技术、新工艺的开发应用能力不断增强。新华新棉纺织有限公司的前身是华新棉纺织厂，系国家大型一类骨干企业，筹建于1919年，1988年晋升为国家二级计量单位。先后为卫辉乃至全国棉纺织行业培养了一批技术骨干。
食品加工行业：现有华瑞实业有限公司、龙升面业有限公司、万家康油脂有限公司等25家规糢以上企业，主导产品为面粉及其面制品、食用油、谷朊粉、饲料、白酒、牛肉制品等。实现了生产原料基地化，技术装备现代化，资源利用综合化，生产经营规模化，系列产品品牌化，产、加、销一体化。卫辉市华瑞实业有限公司主要从业于粮食深加工，年消化小麦10万吨、玉米10万吨，拥有员工800 余名，占地250多亩，总资产1.5亿元，年总产值5亿元。其中小麦淀粉产量位居全国，谷朊粉部分出口，麦朊粉属该公司专利产品，在国内外均享有较高声誉。
异型水箱行业：以河南省平原水箱有限公司为龙头的5家限额企业，主要产品：铜、铝汽车水箱，挖掘机水箱等。河南省平原水箱有限公司，始建于1987年，占地面积9. 50万平方米，是中国机械部、石油部物资装备总公司网络成员， 是专业生产和开发水箱、散热器、热交换器的定点厂家，开发建成了年产5-10万台铝制中冷器生产线。
现代纸品行业：现有三兴纸业有限公司、新克耐有限公司、协和实业发展有限公司等11家限额企业。主要产品：高档文化用纸、玻璃卡纸、无碳复写纸等。其中协和实业有限公司所生产的无碳复写纸为原用于复写的印蓝纸的替代产品， 是区别于传统的一种高级、新型的办公用纸，是“拓蓝”复写的技术进步和发展，公司占地110亩，注册资本金500万元，现有资产4000多万元，可年产无碳复写纸 20000吨，是目前我国长江以北大无碳复写纸生产企业之一。
3、卫辉市目前房地产现状调查
卫辉的住房仍然以自建房为主。自建房比例超过六成。其次为购买商品房，占到26%的比例，说明消费者已开始接受商品房市场。随着城市宅基地的停批，将会有越来越多的人群购买商品房。另外还有11%的人群通过单位获取的福利性住房。
现有住房中，以三房一厅一卫居多，其次为二房一厅一卫住房，这些房子只有一个厅，无餐厅，设计落后，生活极度不方便，基本都是单位家属院时期建设的。住房面积以120-140平方的房子为主，其次为100-120平方米，可以看出，卫辉市居住条件仍然是以三房户型为主，其中80-100平方米户型也占了一定的市场比例。
在住房调查中，现有住房的不满意主要集中在物业管理，其次是周边环境及配套不全等。单位家属院或目前的商品房小区，规模小，物业管理不专业、服务不规范、人员不到位等现象，使得人们更期待环境好的小区，改善性需求比例将不断增加。
家庭结构调查中显示，三口之家的比例占到一半以上，四口之家和五口之家合计占到近三成。3-5口家庭人群，占到超过80%的比例。两口和单身家庭极为少见，说明外来人口较少。与其他县城相比，三口之家的比例较大，四口之家的比例较小，说明独生子女家庭的比重较大，更为集中。从以上数据我们可以看出，我们的主力目标购房人群应以三口之家为主，主力产品需求为改善性三房和紧凑性三房。另外高品质家庭可能考虑四房，低收入家庭可能会考虑两房。
卫辉人对居住区域选择呈现出两极分化的局面。37%的调查人群选择在老城区购房，他们认为老城区的生活更便利，如教育、医疗、休闲、娱乐、购物等配套齐全；但是超过一半以上的人群更倾向于城南新区的新规划住宅小区。他们认为行政机关单位都在向南搬迁，城南的生活配套设施不断完善，交通条件更加优化于老城区，同时随着新卫一体化的推进，城南的发展潜力和升值空间更多，未来的生活会更舒适。