佑商解析地下车位销售时所有权分析

开车已经成为城市人日常生活的重要组成部分，城市停车难已是不争的事实，住建部要求新建小区必须配建一定比例的车位，否则规划方案将无法审批通过。目前很多开发企业对车位都是只售不租，那么地下车位销售所有权归属及使用方式，法律是如何规定的呢？

车位销售

一、建设用地空间使用权

随着人类社会的进步和发展，特别是现代化专业技术的进步，分层次开发土地成为了土地利用的新趋势，为了解决建设用地地下空间使用权归属及估价问题，《物权法》第1百三十六条规定了建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。

二、地下空间使用权

1997年已经制定了《城市地下空间开发利用管理规定》，2001年对此规定进行了修改，规定要求政府在编制城市总规时一并编制地下空间利用规划，编制详规时对地下空间利用作出具体规定。《城乡规划法》要求地下空间的开发和利用应符合城市规划，并履行规划审批手续。

其实地下空间建筑物除了配套的消防设备、供电设施设备等公用的配套设施外，主要是停车位（地下室、车库）和人防工程，人防工程主要建设成停车位。

综上，我国对建设用地使用权是分层管理，需要分层取得建设用地使用权，并进行建设用地使用权登记。

三、符合规划的地下停车位产权归属

物权法规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人。开发企业建设的住宅小区或商业项目的地下停车位，如果取得地下空间的使用权，则停车位的所有权应该归属开发企业。虽然规划方案经过规划部门的审批通过，但规划方案本身并不决定物权归属，取得不动产物权的前提是有合法的土地使用权，否则小产权房也应该属于合法建筑，因为小产权房也是基于原始建造取得。

关于地下停车位的问题可归结为：未享有土地权属的情况下，建造物所有权归属？在此种情况下，建筑物或配套设施的权属是有瑕疵的，可能有以下三种法律后果和救济措施：

第1种情形，通过补缴土地出让金的方式，取得地下空间土地使用权，使车位获得完整合法的所有权；

第二种情形，我国认为侵犯了其土地所有权，不仅不能获得车位所有权，反而构成侵权，要求拆除并赔偿我国损失。由于地下停车位的建设方案是经过政府批准的，若认定为构成侵权，那么政府存在严重过错，所造成的损失应由政府承担，所以这种情形仅存在于法律意义上的，实务中不可能采用此种解决方式；

第三种情形，我国取得车位所有权，以不当得利的方式返还给建设单位。该情形也是法律意义上的，我国不会取得车位所有权的，因为管理成本很高，收益不高，需要耗费大量的人力、财力，但不排除特殊情况我国可能会采取该方式。

综上，解决车位权属瑕疵可能实现的方式是，建设单位补缴土地出让金，取得车位不动产权。

特别要提醒的是：不能取得产权的责任不在开发企业，原因比较复杂，这造成了地下车位权属的不清晰，无法办理不动产登记。

四、车位销售的方式

目前房地产市场销售车位主要是通过两种方式：使用权出让和长期租赁。

1、车位使用权出让

通过出让车位使用权的方式，使用权的期限与土地所有权一致；该方式是参照土地的所有权与使用权相分离的方式，将使用权单独出让，所有权还归建设单位。

缺点：（1）车位使用权与土地使用权不同，土地使用权是法定的物权种类，车位不是法定的物权形式，签订车位使用权出让合同并不符合法律规定；（2）该车位的使用权出让的方式更符合租赁合同的性质，终将会被认定 位租赁合同，租赁合同对车位的维修、维护及毁损灭失风险承担责任的主体是不同的。

2、长期租赁方式

通过长期租赁的方式，第1次租赁期限为20年，超过20年后自动续期或者无偿使用等方式，反正后是租赁期限与土地所有权一致。

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