离开这些要素住宅销售文旅项目均是空谈佑商爆销模式

住宅销售当下，文旅产业正在经历深刻变革，从文旅供给端来看，资源为王让位于产品为王；从文旅需求端来看，游客需求从单一化转向个性化、多样化和细分化。那么如今要投资文旅项目，有哪些逻辑要素是不可或缺呢？

构建核心吸引物


文旅项目的核心吸引是要能提供具有人文情怀的产品、度假景区或主题公园，并以这种文化为理念向人们提供喜闻乐见的休闲娱乐作品和服务。产品是核心吸引物，产品竞争力是硬实力。要从游客需求出发，要从业态经营创新出发，做能够吸引流量的产品，做能够转化流量的产品。


文旅项目产品设计的核心是物质容量和精神容量，物质是游客容量和时间，精神容量是色彩、景观和建筑，可以通过产品设计构建体系，形成文旅项目的盈利可能。比如宋城集团是文旅行业的一抹亮色，演艺整体流程、资源、品质、布景等全面自行把控，景区快消业态和内容以及全年不停的活动营销将演艺流量快速转化，而景区外的主题酒店则延长了游客停留时间，增加了营收。

三大经济贯穿全过程

IP经济：每座城市、景区都需要整合旅游与文化资源，再加上文化创意，进一步形成的文旅IP形象。文旅IP需要通过对目的地文化元素的挖掘、创意和商品化，有效增强旅游目的地的吸引力和附加值，依托真正有价值的IP，顺势而为，打破旧模式，开启新组合，才可以推动文旅项目的转型升级。

夜间经济：文旅要项目发展“夜经济”，应充分挖掘本地夜间休闲资源、场所和项目，结合自身文化特点，打造休闲娱乐项目，如苏州评弹文化、天津相声文化等，都是当地发展“夜经济”可充分结合的优势资源。
体验经济：随着游客消费需求的变化，文旅产业也在积极寻求转型升级，“走马观花”式的旅行已经过去，深度体验是未来发展的方向。未来文旅产业的开发重点，要从控制土地转移到控制资源，并挖掘这些资源内在的价值，提供在产品之外的体验，以满足消费者复杂的需求。

分步启动，持续运营

投入高、周期长、收益预期难是文旅项目的难点，所以首先要开发核心区，优先树立市场形象，各个分区独立发展，分期建设。同时，必须在启动时一炮而红，并进行持续性经营，才能吸引源源不断的投资方。资本是把双刃剑，文旅项目发展离不开资本，但又因文旅产业投资的平均回收周期较长等特点，要谨防资金链断裂的危险。
文旅项目的运营，要做好服务接待的标准化和个性化的结合，这涵盖了服务工作的所有程序，要遵循行业标准和规范做好、做到位。要做好服务的品质化，结合消费者的需求做精、做深，内外兼修，软硬兼顾。要做好服务的个性化，即使是简单的服务也有故事可讲，也有温度可感，要从游客心理出发，关注细节，创造感动。

能使流量变现

一个好的文旅项目要有流量变现的能力。这个能力就是指大流量的特色业态。那么如何打造有流量的文旅项目? 首先梳理当地的历史文化资源，快速进行品牌DNA挖掘和IP价值分析，随后通过引爆业态吸引高消费客群，用空间创意吸引新业态聚集，然后实现持续性的IP增值。比如故宫这个老牌景区，现在已经全面焕新，景区还是那个景区，但管理变智慧了，文化变活了，文物变科技了，内容变丰富了，商品变精致了，消费变多元了，体验变品质了。故宫从来不缺流量，但运营让流量实现了变现，品牌和效益实现了双赢。

从上述可见，一个文旅项目的策划，住宅销售是个系统工程。前瞻性的市场研究、大胆创新的旅游吸引物打造、准确而有老道的地产开发能力、后期完备的服务体系都是投资逻辑和风险控制中必不可少的环节。

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