房地产开发企业开发成本5000万税收负担重黔之尚

　　房地产开发企业开发成本5000万，税收负担重，税收压力解决方法?

　　A房地产开发企业位于某地级市中心，新开发了一批普通商品房，发生下列费用：土地购入成本费用2000万元，房地产开发成本5000万元。该纳税年度内，企业共计发生期间费用(不包括商品房销售环节的印花税)4000万元。所开发的商品房全部实现销售预计可取得销售收入不含税金额13000万元。

　　【未经筹划时的实际税收负担】

　　(假设没有其他的企业所得税纳税调整事项，增值税按照4月1日调整之后新项目税率9%计算，地方教育费附加统一按照2%的征收率计算)

　　1.城建税、教育费附加和地方教育费附加

　　应交税费=13000×9%×(7%+3%+2%)=140.4(万元)

　　2.印花税 应交印花税=13000×0.5‰=6.5(万元)

　　3.土地增值税(假设当地政府规定的期间费用扣除比例为土地购入成本与房地产开发成本之和的10%)。

　　(1)可扣除项目金额=2000+5000+(2000+5000)×20%+(2000+5000)×10%+140.4=9240.4(万元)

　　(2)增值额=13000-9240.4-6.5=3753.1(万元)

　　(3)增值率=3753.1÷9240.4=40.62%

　　(4)应缴纳的土地增值税=3753.1×30%=1125.93(万元)

　　需要注意的是，营改增后，土地增值税中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税，包括城市维护建设税和教育费附加，也包括地方教育附加。按照法理上讲，印花税核算在“税金及附加科目”，已经不在“房地产开发费用”中扣除，应该可以在“与转让房地产有关的税金”中扣除，所以小编计算土地增值税时，扣除在转让时缴纳的印花税。

　　4.企业所得税。 应纳税所得额=13000-2000-5000-4000-140.4-6.5-1125.93=727.17(万元) 应纳税额=727.17×25%=181.79(万元)

　　解决房地产企业税收压力的方法——享受税收优惠政策

　　可通过成立分公司、子公司、新公司及集团公司来享受税收优惠政策

　　企业可成立商贸、建材贸易等企业享受税收优惠政策

　　企业可直接迁移至经济开发区

　　税收优惠政策具体细则(132+7193+5807 甜)

　　企业增值税可享受地方留存部分的25%——70%，地方留存部分为：企业增值税会上缴国家50%，剩余50%既为地方留存(不会再上缴给上级市财政)

　　企业所得税可享受地方留存部分的25%——70%，地方留存部分为：企业所得税总上缴额会交于国家60%，其余40%即为地方留存，同样也无需上缴于上一级市财政

　　个人独资企业：所得税核定征收：2%

　　增值税：3%(附加税为增值税的12%)

　　综合税率：5.18%

　　【设立销售子公司筹划的税收情况分析】

　　A企业新注册成立房地产销售子公司B公司，注册资本1000万元。然后A企业以11000万元的价格将所开发的普通商品房销售给子公司B公司，B公司再以13000万元的价格对外销售。如此之后，A企业的期间费用也就调整为3000万元，B公司的期间费用为1000万元(实际上就是将期间费用在A、B两公司间进行分配)。

　　相关的税收负担情况如下：

　　1.A企业的税收负担情况

　　(1)城建税、教育费附加和地方教育费附加

　　应交税费=11000×9%×(7%+3%+2%)=118.8(万元)

　　(2)印花税。 应交印花税=11000×0.5‰=5.5(万元)

　　(3)土地增值税。

　　扣除项目金额=2000+5000+(2000+5000)×20%+(2000+5000)×10%+118.8=9218.8(万元)

　　增值额=11000-9218.8-5. 5=17757.7(万元)

　　增值率=1749.3÷9218.8=18.97%

　　增值税小于20%，而按照现行增值税制的规定，纳税人从事普通商品房开发的，增值税未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税，因而，A地产企业不用缴纳土地增值税。实际上，本筹划方案的政策根据即是此项土地增值税优惠规定。

　　(4)企业所得税 应纳税所得额=11000-2000-5000-3000-118.8-5.5=875.7(万元) 应纳税额=875.7×25%=218.93(万元)

　　2.B公司的税收负担情况

　　(1)城建税、教育费附加和地方教育费附加

　　应交税费=(13000-11000)×9%×(7%+3%+2%)=21.6(万元)

　　(2)印花税 应交印花税=11000×0.5‰+13000×0.5‰+1000×0.5‰=12.5(万元)

　　(3)契税 应缴纳的契税=11000×3%=330(万元)

　　(4)土地增值税。 B公司从A企业购入商品房销售的，其土地增值税按照销售旧房对待。本案中B公司未使用相关的房产，因而，可以据实计算。

　　项目金额=11000+21.6+12.5+330=11364.1(万元)

　　增值额=13000-11364.1=1635.9(万元)

　　增值率=1635.9÷11364.1=14.4%

　　应纳税款=1635.9×30%=490.77(万元)

　　(5)企业所得税 应纳税所得额=13000-11000-1000-21.6-12.5-330-490.77=145.13(万元) 应纳税额=145.13×25%=36.2825(万元)