450万中介费个税合理节税案例税收洼地筹划

　　450万中介费按20%缴个税需缴90万，如何合理降至3.16%，到手更多

　　房地产作为暴利行业，里面的利润非常大。销售人员的提成也十分可观。中介费，可以简单地理解为介绍费和佣金。比如，房产中介公司按照房产销售价格扣除的2.3%就是中介费。常常一个楼盘下来，上百万的提成，如果直接发放给员工，个税太高了。所以怎么进行税收筹划呢?

　　一、可以扣除的佣金

　　企业所得税税前扣除办法中，对于符合条件的佣金，是可以计入销售费用，进行税前扣除的。比如误餐补助、差旅费津贴、公务交通补贴、通讯补贴、独生费、托儿补助、住房公积金，有的地方还包括取暖费、住房补贴。当然，这些都有规定标准，须依标准处理;

　　二、总部经济税收优惠政策

　　目前比较受企业及个人青睐的税收筹划方式当然是：个人独资核定征收税收优惠政策

　　企业可以选在园区内成立一个或者多个个人独资企业，比如某工作室，某服务中心，某咨询中心，XX事务所等等，采用业务拆分或者剥离重组的方式，将某一部分的业务及纳税放在园区内享受核定征收政策。

　　以小规模纳税人为例，企业增值税：1%，不缴纳企业所得税，小规模纳税人0.5%-2.1%(小规模高2.1%)，一般纳税人0.5%-3.1%，综合税率4.86%左右。极大地降低了企业的整体税负。

　　试问一下：如果你年薪300万，月薪25万，如果是工资收入的话，每月需要缴税97420元，一年下来需要支付将近117万个人所得税收，你愿意吗?这不是耸人听闻的。实际上，实际有效税率是35%-40%，单看年终奖金的收入，许多人的边际税率已经是45%。

　　而一个销售团队成立一家个人独资企业，承接一个楼盘的推广、销售，从中收取中介费。而个人独资企业设立在优惠地区，纳税时便能享受到。比如300万的中介费，个税只需要缴纳6.3万，加上增值税2.97附加税0.52万，共计约9.79万。

　　再举例分析：重庆万州某中介人员促成了一笔上千万业务的成交，得到了450万元的一个服务费用，就这笔服务费用按20%缴个税需要缴90万，如果享受核定征收只需要缴：

　　增值税：450(不含税)*1%=4.5万

　　附加税：4.5*6%=0.27万

　　个人生产经营所得税：9.45万

　　综合税费：4.5+0.27+9.45=14.22万

　　综合税率：14.22/450=3.16%

　　除此之外，企业还可以选择有限公司扶持政策

　　比如像四川、重庆、湖北、江苏、上海、辽宁、河南等地的总部经济园区，企业可以不用改变现有的经营模式和经营地址，通过注册新公司、设立分公司或者迁移(只针对该行政区划内的企业)等方式注册入驻园区后，正常履行纳税义务，享受园区的税收扶持政策。

　　增值税根据地方财政所得部分的40%-70%予以财政扶持奖励。

　　企业所得税按照地方财政所得部分的40%-70%予以财政扶持奖励。

　　财政奖励次月扶持，资金回笼快。

　　举例：四川房地产企业，根据2020年末企业结算数据，企业利润为3000万，增值税额400万，想要寻找税收优惠政策地区，降低税负。

　　原本企业纳税：

　　增值税：400万

　　企业所得税：3000*25%=750万

　　合计：1150万

　　享受有限公司扶持优惠政策

　　增值税以地方财政所得的112万给予扶持

　　企业所得税以地方财政所得的262.5万给予扶持

　　三、自然代开

　　自然人代开，高税率3%!!!

　　四、投资人分红红与薪水、薪酬个人所得层面的筹备，房地产代理公司能够将职工的各类福利记入薪水中有效的抵税，那样还可以有效的减低税负;

　　五、能够将企业的一部分业务招待费用转换成公司的业务流程宣传策划花费，由于公司的业务招待费用只可以扣减65%，而业务流程宣传策划花费确是能够百分之百抵税的;

　　六、个体户

　　个体工商户核定征收，比如设立xx经营部，总部税负2.06%

　　目前常用的几类税务筹划方案各有其优势，房地产中介行业及销售个人可以根据自己的收入状况，工作区域，合作对象的要求等情况灵活使用。